С вхождением Крыма в состав России подход к покупке жилья в Ялте не изменился: его продолжают покупать в основном для отдыха. Только теперь это делают преимущественно не граждане Украины, а жители материковой России. РИА Новости (Крым) постарался разобраться в ситуации на рынке недвижимости ЮБК.
С видом на море
Мягкий климат, теплое море, горы и уникальный воздух всегда привлекали в Ялту отдыхающих. Люди с достатком старались обзавестись недвижимостью именно здесь. О популярности Ялты говорят объемы строительства. По данным департамента экономического развития администрации Ялты, в 2012 году в строй было введено более 98,7 тыс кв м жилья, в 2013 году – почти 150,9 тыс кв м жилья, в 2014 году – 175,4 тыс кв м. При этом численность постоянного населения Ялты за это время принципиально не изменилась – с 2009 года по 2016 год в городе постоянно проживает около 78 тыс человек.
Интеграция Крыма в российское правовое поле повлекло введение временных ограничений на выделение земли и строительство. Объемы вводимого в эксплуатацию жилья сократились до 60,8 тыс кв м в 2015 году и 61,8 тыс кв м в 2016 году. Но это явление временное. Уже сейчас в Ялте приступили к реализации крупных проектов, которые значительно увеличат объемы вводимого жилья.
В администрации Ялты заявили, что одобрены инвестиционные соглашения по строительству четырехсекционного жилого дома по ул. Красноармейская, реконструкция объекта капитального строительства по ул. Партизанская, 5, строительство многоквартирного жилого дома по ул. Горького, 23. Объем инвестиций по этим объектам превышает 1 млрд рублей.
Всего власти Ялты уже подготовили более 70 заключений о возможной целесообразности реализации инвестиционных проектов на территории муниципального образования. В основном это проекты, касающиеся реконструкции предприятий санаторно-курортной отрасли, строительства жилья.
Ценовой бум
Стоимость недвижимости в Ялте «кусалась» и во времена Украины (в 2013 году средняя стоимость кв м составляла около 1,2 тыс евро). Вхождение Крыма в состав России еще больше «взвинтило» цены на жилье в курортном городе.
«После референдума цены подскочили на фоне ажиотажного спроса примерно на 30%», — рассказала эксперт рынка недвижимости Елена Филимонова.
Однако продолжалось это не долго. «С 2015 года цены постепенно снижались и постепенно пришли к уровню цен времен Украины до референдума», — добавила эксперт.
Сегодня средняя стоимость кв м в новостройках Ялты составляет 94 тыс рублей, но продавцы готовы делать скидки на 5-7%. Это ниже, чем в главном курорте Краснодарского края – городе Сочи (средняя цена около 106,5 тыс рублей за кв м), но значительно выше чем в любом другом городе Крыма (средняя стоимость кв м в Севастополе – 67 тыс рублей, в Симферополе – 64 тыс рублей).
Поуехали тут
Основные продавцы на вторичном рынке недвижимости Ялты — граждане Украины, которые покупали квартиры и дома для отпусков. «Сегодня примерно 70% квартир продают жители материковой Украины. Остальные — жители Большой Ялты, которые продают свои квартиры с целью улучшения жилищных условий», — отмечает Филимонова.
Украинцы продают квартиры в основном из-за проблем, связанных с прохождением границы, некоторые из-за российского статуса Крыма. «Взамен жители Украины покупают квартиры и дома в курортных регионах своей страны», — рассказала эксперт рынка недвижимости Наталья Масальсская.
Квартиры украинцев в основном выкупают жители материковой России. «Сегодня большинство покупателей — около 80% — жители Москвы, Санкт-Петербурга, Тюмени, Челябинска, Екатеринбурга и северных регионов. Им квартиры нужны в качестве «дачного варианта», — подчеркивает Филимонова.
В отличие от Сочи, Севастополя и Симферополя, где средние цены на вторичном рынке на 10-15% выше новостроек, в Ялте разница не такая большая – около 5,5%. Причина — россияне предъявляют к квартирам и домам более высокие требования. «Их интересуют новые дома с хорошей планировкой, хорошей инфраструктурой. Хрущевки мало кто рассматривает», — рассказал эксперт рынка недвижимости Илья Пичуев.
Кроме того, сегодня предложение значительно превышает спрос на жилье в Ялте. Все это «тянет» цены на старые дома вниз.
Стать ялтинцем можно даже менее, чем за миллион рублей. «За 07,-1,2 млн рублей можно купить жилье в поселках Большой Ялты. Это комнаты в бывших служебных общежитиях, в старом дореволюционном жилом фонде с деревянными перекрытиями и с общими удобствами, в квартирах коммунального заселения. Также сюда можно отнести студии с очень маленькой площадью — до 20 кв м. Кроме того, это новостройки — полноценные квартиры, но без отделки и де-факто еще не существующие, с сомнительными застройщиками в процессе строительства», — поясняет Филимонова.
Уровнем выше «хрущевки» дома «палубного типа», старый жилой фонд небольшой площади (25-35 кв м). Цены – от 1,2 до 2,5 млн рублей. К этой же ценовой категории относятся незавершенные новостройки, а также квартиры в цокольных этажах.
Недвижимость уровня «стандарт» площадью 35-55 кв м стоит от 2,5 до 4,5 млн рублей. «Это советские высотки от 9-ти этажей и выше, «грузинки» и новострои на этапе строительства с хорошими прозрачными документами», — подчеркивает эксперт.
От 4 млн рублей стартуют цены на дома «бизнес-класса» площадью от 40 кв м. «Это свежие дома, не старше 6-7 лет. Новостройки, введенные в эксплуатацию, с отделкой и без, расположенные в охраняемых жилых комплексах с уже оформленной собственностью», — говорит Филимонова.
Цены на квартиры класса «элит» – от 7 млн рублей. Это могут быть небольшие студии площадью 30 кв м, и большие полноценные квартиры. Речь идет о новых домах с хорошим внешним видом, расположенных в престижном центре Ялты, рядом с морем и набережной, со своей охраной и администрацией.
Рискованные сделки
Филимонова подчеркивает, что к покупке недвижимости в Ялте следует подходить особенно скрупулезно. «Во времена Украины очень много домов в Ялте строилось с нарушением строительного и земельного законодательства. Самые массовые нарушения – строительство многоквартирных домов на землях ИЖС (индивидуальное жилищное строительство — ред.)», — рассказывает Филимонова.
В начале марта этого года глава Республики Крым Сергей Аксенов назвал ситуацию с незаконной застройкой Южного берега полуострова катастрофической и призвал начальника Службы государственного строительного надзора Республики Крым Наримана Исаева расчистить эти «авгиевы конюшни».
При покупке новостройки в Ялте эксперты призывают обращать внимание на статус и назначение земли, на котором строится или уже построен дом, чтобы, например, участок не попадал в категорию рекреационного назначения. Изучать проектную документацию, разрешение на строительство, тип договора покупки/продажи, статус помещений (жилое/нежилое). Интересоваться репутацией застройщика.
На вторичном рынке также немало «подводных камней».
«В Ялте особенно популярны незаконные перепланировки квартир, захваты придомовых территорий, пристройки. Во времена Украины для подобных действий достаточно было собрать подписи соседей, а потом узаконить за небольшую сумму. Но делали так не все. В России таких вольностей нет», — говорит Филимонова.
Кроме того, существует риск покупки квартиры, которая может находиться в залоге у украинских банков или под арестом украинских судов. «Эти сведения не содержатся в Российском реестре прав на недвижимое имущество», — отмечает эксперт.
Также стоит внимательно подходить к сделкам по доверенностям. «Запуганные пропагандой жители Украины часто боятся приезжать в Крым. Поэтому они выдают на территории Украины доверенности, действие которых не так просто проверить, поскольку нужны сведения из украинских источников», — подчеркивает Филимонова.
Все эксперты рекомендуют при покупке квартир в Ялте прибегать к помощи агентов недвижимости. Но в этом есть свои «минусы» — дополнительные расходы. Кроме того, можно «нарваться» на непорядочных посредников, которые продадут проблемное жилье.
Квартирный мост
По мнению экспертов, интерес к недвижимости в Ялте снова возрастет с запуском моста через Керченский пролив. Прямое сообщение с материковой России устранит дискомфорт, связанный с паромной переправой, что пока может останавливать потенциальных покупателей.
«Кроме того, к этому времени, вероятно, страна еще больше выйдет из кризиса. Надеемся, что ослабнет «хватка» международных санкций. Также к этому моменту будут отремонтированы многие набережные, установлено более активное сообщение круизных лайнеров, паромное сообщение с Турцией, улучшится социальная инфраструктура полуострова в целом и проявится так называемый «синдром отложенного спроса», — отмечает Филимонова.
Другая сторона «медали» – это повлечет за собой рост цен на ялтинское жилье.